Спри, анализирай и действай.
Напишете си домашното, като определите приоритетите си. Кое е важно за вас при избора на имот?
Често срещана ГРЕШКА е ситуация, при която има тотално разногласие в семейството по важни въпроси като квартал, място, какво жилище, да има ли гараж или е излишен разход. Случвало се, работейки с купувачи, съпругата да харесва едни апартаменти, а съпругът коренно различни. Тя иска по-голям апартамент, той иска по-малко жилище, но да има и гараж . Това е само един пример за това как едно прекрасно събитие в живота би се превърнало в кошмар.
Квартал: Кой? И защо него? Кои са алтернативните? Кое е важно за вас – училище наблизо, болница, градски транспорт, парк , тихо и спокойно място или ви харесва динамична среда.
Жилище: От какво имате нужда? Запознайте се в детайли с отделните типове – стара тухла, ново строителство, панел.
Финанси: Направете точен и реалистичен разчет, като си оставете и резерв. Поддръжката на жилището не трябва да ви тежи финансово. Ако ще ползвате кредит, сега е моментът да изберете банка и да определите каква вноска бихте могли да си позволите. Същевременно е хубаво да си направите списък с нещата, които не биха ви допаднали в новия имот. Това би ви спестило ценно време и усилия при избора на жилище.
Анализирай!
След като сте определили вашите приоритети е време да се запознаете какво е предлагането на такъв тип жилища, които отговарят на вашите критерии и бюджет.
ГРЕШКА е да мислите, че правите точна преценка, ако вашият източник на информация са само интернет сайтовете , които за съжаление са пълни меко казано с некоректна и подвеждаща информация. На „градски легенди и митове“ също не бива да се вярва 100% , защото хората обичат да преувеличават. В повечето случаи не го правят с лоши чувства, просто това е в природата им – да покажат колко добра сделка са направили, въпреки че пазарът показва друго. За да се ориентирате и да анализирате вярно пазара на имоти Ви е необходима информация. За брой сключени сделки информация може да намерите на сайта на Агенцията по вписвания, но за ценовите нива на отделните типове имоти по градове и квартали няма къде да намерите. Тази информация я има единствено при брокерите само те знаят реалните ценови нива на сделки в дадени райони.
Действай!
Дали сте готови вече за огледи? Вече сте подредили приоритетите си, знаете точно кое е важно за вас и с какво не бихте направили компромис, финансирането също е ясно.
ГРЕШКА е да се хвърлите в интернет и да започнете да звъните по обяви, рискът да попаднете на некоректни обяви като описание, местонахождение, цена е много голям. Още в началото ще ви направи впечатление, че всички имоти се предлагат от агенции. А къде са частните лица? Там са, но са много малко. Сега е моментът да ви светне лампичката и да поразсъждавате над факта, че ”обаждайки се по телефона на обява и организирайки среща с брокера, вие всъщност ще си имате работа с брокера на ПРОДАВАЧА, който е нает от него и ако се стигне до сделка даже ще му платите комисиона!?”
Интернет – капан за купувачи.
ГРЕШКА и огромна загуба на време е да се опитвате да се ориентирате в джунглата на интернет обявите. Воден от любопитство, бъдещият купувач започва да разглежда интернет сайтовете за имоти. За хората с опит е по-лесно да се ориентират кои са по-добрите сайтове и в кои преобладават фалшиви обяви. Особено примамливи са интернет страниците с безплатни обяви, които рекламират оферти „без брокер” и подобни заглавия.
Истината е, че дори и като частни лица обявите са пуснати пак от агенции, които си позволяват да заблуждават купувачите. Купувачът може да загуби седмици да проведе десетки напразни телефонни разговори, да не говорим за разочароващите огледи, които губят още повече време, пари и нерви. Минават месеци, докато купувачът се научи да отсява реалните обяви от фалшивите, а понякога това не се случва никога. Другото, с което се сблъсква купувачът днес, е некоректното описание. Един имот е предлаган от 5-6 агенции, на 5-6 различни цени, понякога с разлика от няколко хиляди евро. Може да се чудите как е възможно в една обява апартаментът да е на 3-ти етаж, а в друга на 2-ри или на 5-ти етаж. Възможно е за съжаление, липсата на правила облечени в закон, позволява всичко това.
Адвокат на дявола.
Разбира се, може и да сте от онези късметлии, които попадат на коректно представени имоти, от коректни брокери. Но, не е все едно кой ще бъде брокер по сделката ви, когато харесате имот.
Обикновено вие сте се свързали с брокера на продавача, който рекламира имота. Продавачът е негов основен работодател, те работят заедно месеци наред и са изградили добри взаимоотношения. А вие кой сте?… Вие сте човекът, на когото искат да продадат имота. ГРЕШКА е да мислите, че брокерът на продавача, който трябва да договаря условията по сделката между страни, които имат тотално различни интереси, ще защити и Вашите интереси. Представете си две страни по едно дело да ползват един и същ адвокат, и освен това да му плащат. Дали този брокер ще ви договори най-добрата възможна цена, дали ще ви информира за всички проблеми около имота (видими и невидими) при положение, че собственикът на имота е основен негов работодател?
Изводът от казаното е, че ако плащате на брокер, го правете след внимателна селекция и ако той обслужва само Вашите интереси .
Наемайки си личен брокер, това ви носи директни пари в джоба! Възможно ли е?
Да, възможно е! Ето най-после и добра новина.
ГРЕШКА е да мислите, че ако си наемете личен брокер, това означава допълнителен разход.
Oсновно Вие печелите, поради няколко причини:
Експерт на пазара – ако Вашият брокер е експерт в пазара на недвижими имоти, той би разпознал качественият имот, както и добрата сделка от гледна точка на финансовите условия. Виждайки потенциала за развитие на сделката, ценовите нива на предлагане, интензивността на търсене в района, както и много други фактори, той би могъл да проведе много ефективни преговори със собственика на имота, с цел подсигуряване на най-добри условия за Вас.
Емоционална привързаност – най-лошият съветник по време на преговорите е емоцията. Вашият брокер не е емоционално обвързан със сделката, няма да живее в имота, няма да настанява своето семейство. Всички тези лични емоции носят огромна тежест през процеса на преговорите и могат да Ви струват много пари или пък мечтания дом. Вашият брокер има възможността да остане фокусиран през целия период на преговорите. Единствената емоция, която той може да си позволи е към вас като негов клиент, и желанието му да направи перфектна сделка за Вас.
Професионална подготовка – средно в живота си един човек участва в преговори за недвижим имот между 4 и 5 пъти. Всеки брокер на TSTeam ежедневно взима участие в преговори на различни видове транзакции между продавачи, купувачи, инвеститори и други участници на пазара. Той има зад гърба си подкрепата на експерти: юристи, нотариуси, архитекти и строителни инженери. И най-важното, той има технически МОДЕЛ за сделка, който защитава 100% Вашите пари и правото Ви на нов собственик на имота. Добрата новина е, че може да си спестите ровенето във форуми с надеждата да намерите съвети и информация как да направите сделката си неуязвима.
Грешки при договаряне на сделка.
ГРЕШКА е да мислите, че единственото най-важно нещо при преговорите е ЦЕНАТА. Да, това е важно и основно, но покрай цената се договарят още 6-7 не по-малко важни параметъра и обстоятелства. Пропускайки един от тях рискувате да вгорчите живота си, а едно от най-вълнуващите събития като покупката на имот да се превърне в кошмар. В процеса на преговори няма маловажни параметри.
Търговската част от покупката на имота е толкова важна, колкото всеки един друг етап от процеса. Как се водят преговори, има ли правила и кое е важно? Може би покупко-продажбата на недвижим имот е търговия като всяка друга, но не съвсем. Може би няма друг сектор, в който да са вложени толкова емоции както при този вид сделки. Огромна грешка е да се държите нападателно по време на преговорите и да преекспонирате недостатъците на имота.
Грешки при технологията на сделката и при обследването на имота и на продавача
Процесът на сделката е поредица от стъпки.Договарянето е първата от тях, което само по себе си също включва отделни етапи. Всяка стъпка е важна и само прецизното изпълнение ще доведе процеса до успешен край за купувача.
Грешки при обследването на имота и на продавача. За това се иска много опит и познания в детайли на материята. В историята на имота е важно единствено и само това, което показват документите. Тук няма място за разкази и преразкази, единственото вярно и меродавно е историята му по документи.
Не по-малко внимание заслужава продавачът, който доказва правото си на такъв също с документи.
Грешки при сключването на предварителен договор.
Предварителният договор е много важна стъпка в процеса. В него и двете страни поемат ангажименти и заявяват договорените между тях параметри. Подценяването на клаузи от предварителния договор или не дотам ясни положения и ангажименти, с които се обвързва купувача са едни от неговите основни грешки.
Тук е моментът да се изчистят всички все още спорни въпроси. Грешка е да се разчита на добрата воля и духа разбирателство с другата страна.
Реплики от рода: „Няма проблеми… ще се разберем“, както и ако позволите да остане нещо недоизказано и неотбелязано в договора, е предпоставка за бъдещи проблеми.
Тук е моментът преди да преминете към подписване, да сте напълно сигурни във вашето финансиране. Ако ползвате банка, да сте се запознали с нейните конкретни условия за финансиране, както и дали има претенции относно съдържанието на предварителния договор. Тук се допуска друга основна грешка особено от хора, които ползват за първи път финансиране от банка, а именно подценяване на ролята на банката и нейния механизъм на плащане, за което трябва в детайли да бъде уведомен продавача.
Преди деня на подписване е много важно предварително да се запознаете в детайли с окончателния вариант на договора, да сте осмислили и коментирали всяка клауза от него, както и последствията от тях. Така ще избегнете поемането на ангажименти, за които не сте сигурни, че може да изпълните в даден срок.
Няма стандартни предварителни договори, всеки договор е строго индивидуален и за конкретния случай.
За да не пропуснете някоя червена лампичка, която свети като светофар, не подценявайте процеса на покупка на имот. Не забравяйте, че като купувач вие сте уязвимата страна.
