Мога ли сам да продам имота си?

Да, разбира се, ако отделите достатъчно време, пари и сте готови за сериозна работа! Но преди да започнете, трябва да се подготвите.

• Първото, което трябва да направите, е да си дадете ясна сметка ЗАЩО ПРОДАВАТЕ? КОГА ТРЯБВА ДА ПРОДАДЕТЕ? Времето е много важен фактор.
• Да проучите какъв е пазарът на недвижими имоти във вашия район, като се съобразите и със съседните квартали. Повечето КУПУВАЧИ не търсят само в един район.
• Да се информирате на какви ценови нива са се сключили последните сделки.
• Да разгледате конкурентите на вашия имот, т.е. да направите СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ. Той ще ви даде ясна представа къде стои вашият имот. Бъдете обективни, оценете имота си без емоции, вземете предвид всички плюсове и минуси. Информирайте се за всеки един от конкурентните имоти от колко време е на пазара на тази цена.
• Да се информирате какъв е пазарът днес. Колко е динамичен ? Колко време отнема една продажба? Къде са капаните за един продавач и как да не загубите пари?
• Да разберете какво иска КУПУВАЧЪТ днес. Как и с кого купува? За какво е склонен да плати и колко? Погледнете през неговите очи.
• И не забравяйте, повечето КУПУВАЧИ са на пазара много преди вие да решите да излезете на него с вашия имот. Това означава, че те следят информацията месеци преди вас, познават имотите в детайли, знаят на какви цени са стартирали и как са се променяли те във времето.

 Преди да се впуснете в тази процес, разберете как работи пазарът на недвижими имоти днес. Какви са негативите и как да се справите с тях? 

Купувачът! Кой е той и как работи?

• Днес КУПУВАЧЪТ в 90% от случаите работи с личен брокер, който защитава единствено и само неговите интереси. Това означава да направят най-добрата сделка, при най-добри условия и параметри. Почти винаги това не е най-добрата сделка за ПРОДАВАЧА.
• КУПУВАЧЪТ, който търси жилище за себе си, днес не купува на всяка цена, той е с ограничен бюджет и иска най-доброто за себе си. Склонен е да изчаква, да смени критериите си, квартала или типа жилище, но няма да купи имот, който надскача финансовите му възможности.
• КУПУВАЧИТЕ, които търсят имот с цел инвестиция, днес са много повече на пазара в сравнение с отпреди година-две. Това са хора със спестявания, които са решили, че за тях е по-добре да вложат парите си в имот. Те гледат на покупката като на бизнес начинание и за разлика от купувача, който търси собствено жилище, при тях емоцията е сведена до минимум. Периметърът на зададената локация е доста по-голям, което дава много други възможни варианти като район и като тип жилище.
• По време на преговорите основно правило е да не приемате лично предложените условия, детайли и параметри. Не забравяйте, че тяхната цел е да постигнат най-добрата сделка. Вие ще трябва да се справите с КУПУВАЧА и с неговия брокер, който ще води преговорите. Опасността тук е, че не вие сте избирали този брокер и не може да сте сигурни в неговите качества и компетенции. По време на сделката се договарят от 7 до 10 параметъра и детайла (в някои случаи и повече) и не бива да се подценява нито един – „малките камъчета обръщат колата“.

Какво се случва с продавача, който е решил да предложи имота си на пазара?

За съжаление, нашият бранш не е регулиран със закон все още, а и да се приеме такъв, ще мине време, докато даде положителни резултати.

• Със или без снимки продавачът публикува офертата на имота си в интернет и чака да се обади потенциалният КУПУВАЧ. За съжаление, интернет сайтовете са пренаселени с нереални обяви на имоти със занижени цени, чиято единствена цел е да „ловят“ купувачи. Как се отразява това на вас? – Подбива цената ви. Има ли начин да се справите с този проблем – да, има, ще го разгледаме малко по-нататък.
• Телефонът ви започва да звъни. Обаждат се главно брокери, които искат да видят и да снимат имота ви. Вие си мислите: колкото повече, толкова по-добре. Но какво се получава на практика. Вашият имот – един от най-ценните ви източници на капитал, само за 2 – 3 седмици се появява по страниците на сайтовете, мултиплициран на 15 места в 15 варианта. Разликата може да бъде толкова голяма в обявените параметри, че и вие да не го познаете.
• Лесно е да станете жертва на надпреварата между брокери, които, за да имат по-атрактивна обява, започват да смъкват цената. Отначало само с по 100 – 200 евро, но много скоро сумата може да набъбне до няколко хиляди.
• Попаднал в тази ситуация, продавачът губи най-много пари. Отначало може и да е доволен, че е договорил дори по-ниска комисиона с брокерите, и да си мисли, че колкото повече са те, толкова по-добре за него, но на финала ще разбере, че всъщност е платил близо 10% КОМИСИОНА!

Как да се справите с негативите?

• Контролирайте отблизо процеса – ежедневно следете вашата обява по сайтовете.
• Ако забележите некоректно отношение от брокери, реагирайте веднага. Никой няма право да рекламира имота ви без вашето съгласие и на различни от обявените от вас параметри.
• Не забравяйте, че това са вашите пари, не позволявайте на некоректни брокери да злоупотребяват.
• Не е необходимо вашата обява да е мултиплицирана на 15 места, това не означава, че ще бъде забелязана по-лесно от КУПУВАЧА. Той следи отблизо пазара.
• Когато ви звънят брокери, за да дойдат да „снимат“ имота (да, наистина голяма част от тях са просто фотографи), преди да ги приемете, поговорете с тях, попитайте кои са, къде работят. Помислете, преди да ги пуснете в дома си.

ЛИЧЕН брокер

Ако прецените, че ще работите с брокер, моят съвет е да изберете личен брокер. Защо?

1. Нямате нужда от КОЛИЧЕСТВО, а от КАЧЕСТВО.
2. След внимателен подбор и след като се уверите в неговите професионални качества, се информирайте как смята да представи имота на пазара, за да стигне той до най-голям брой купувачи. Какъв маркетинг ще използва. Имайте предвид, че интернет е само един от поне 10 – 12 инструмента, които се използват.
3. Изберете вашия личен брокер, който ще е вашият човек на пазара. Той ще изготви за вас пазарен анализ и ще ви помогне да определите конкурентна цена на имота, базиран на факти, а не на „градски легенди и митове“ или на информация от сайтове къде реалните и нереални обяви се преплитат. Той е човекът, който ще ви информира за това, което се случва на пазара във вашия район. И най-важното, вие ще може да вземете ИНФОРМИРАНО решение, за да не загубите пари.
4. Той ще е човекът, който ще инвестира пари, време и целенасочено ще търси купувачи за вашия имот, а не ако и когато се появи купувач със сходно търсене, просто да покаже имота.
5. Той разполага с необходимия ресурс, има професионалната подготовка, както и екип от експерти зад гърба си и винаги може да направи необходимата консултация. Той може да представи компетентно и професионално имота ви и да подпомогне купувача при вземането на решение.
6. Той е човекът, с когото ще обсъждате и ще водите преговори, с когото ще доведете сделката до успешен за вас край.