За риска след изповядване на сделката.
Нотариусите подписват нотариалния акт въз основана представените им документи, а те се изготвят от служители на съответните администрации. Всички те, включително и нотариуса са хора, които биха могли да допуснат грешка – умишлена или неволна, дори в повечето от случаите по невнимание. Грешките водят до последици, отстраними с поправки на нотариални актове или неотстраними. Затова в много от нотариалните актове са записани неустойки в полза на КУПУВАЧА, в случай на евикция (съдебно отстраняване), но размерът на тези санкции се определя от компетентния съд, а не от това, което е записано в окончателния договор.
Ето някои примерни грешки:
– Да се „появи” някой друг наследник, който не е записан в удостоверението за наследници;
– Съпруг да продаде имот без съпругата си, защото бракът е сключен извън страната и не е регистриран в България, а на удостоверението за семейно положение е записано – неженен;
– Строителната фирма „погрешка” Ви е продала не собствения, а съседния имот, който е на обезщетен собственик;
Затова на страните по сделката препоръчваме в нотариалните актове да бъде
записана действителната пазарна цена, а не да използват порочната и противозаконна практика – размера на данъчната оценка. Изборът е на КУПУВАЧА и ПРОДАВАЧА, но цифрите показват следното: ПРИМЕР: Продава се имот на стойност 100 000 лв, данъчната му оценка е 50 000лв. и разходите по прехвърляне на собствеността /местен данък, нотариални такси и такса за вписване/ се поделят по равно от страните. Ако в нотариалния акт е записана цена -100 000лв., разходите са по 2 000лв. на страна, но ако изберете 50 000лв. – разходите ще бъдат 1 000лв. Разликата между разходите по данъчната оценка и реалната цена е 1 000лв. , които струват спокойствие за 100 000 лв. За купувача – гарантира парите, които е дал за покупката на имота. За продавача – срещу 1 000 лв. се легализира доход 100 000лв., необлагаем с други данъци, ако е единствен имот и парите са в банка, а не под възглавницата и той съвсем спокойно може да ги инвестира в имот или други свои начинания.
Как да се плати договорената цена?
На пазара на недвижими имоти се реализират два вида сделки. Едната е сделка, в която КУПУВАЧИТЕ заплащат стойността на имота със собствени средства, другата е комбинация от банков кредит и собствени средства. Парите от собствени средства се плащат в деня на прехвърляне на собствеността пред Нотариус, а получават нотариалния акт вписан в Агенцията по вписвания след около 5-6 дни, защото в София агенцията работи с такова закъснение, а в сезона на отпуските този период е стигал и до 10 дни. КУПУВАЧИТЕ често ни задават въпроса: Може ли ПРОДАВАЧЪТ да продаде днес имота на друг или да го ипотекира? – Разбира се, че може, ако е недобросъвестен. И моят съвет е да изповядате сделката на реална цена, а за още по-голяма сигурност КУПУВАЧЪТ да депозира парите на сметка на Нотариуса и след като бъде вписан нотариалния акт, той да ги нареди по сметка на ПРОДАВАЧА и втори вариант да се ползва сметка под условие ( ЕСКРОУ сметка). Този начин на плащане все още не се е наложил на пазара и малцина знаят как да го направят. Много е вероятно да почнат да ви убеждават как няма нужда от такива усложнения. Решението си е ваше, както и парите. Защо банките превеждат парите от кредита, след като се впише сделката и се извади ново Удостоверение за вещи тежести, от което да е видно, че сделката и ипотеката са вписани и няма други тежести върху имота? Техните пари по-ценни ли са от вашите?
Какво друго би могло да се случи? Дори вашият продавач да е най-добросъвестния в период от 5-6 дни преди сделката и още толкова след сделката биха могли да се случат доста неща. Едно от тях е да излезе вписана възбрана върху имота, която да изпревари вашата сделка. Възбраната например може да излезе от стар необслужван лизинг, може от съдебен спор с някои съсед или партньор в бизнеса, за което продавачът дори да не е разбрал и не подозира.
